Guide: Så lyckas du med överlåtelsebesiktningen

Att köpa ett hus är för de flesta den största ekonomiska investeringen i livet. Då är besiktningen ett av de viktigaste momenten för en lyckad affär. Men hur går man egentligen till väga för att lyckas med den så avgörande överlåtelsebesiktningen? Vi reder ut begreppen med hjälp av Pia Engman, certifierad besiktningsman på SBR.

Gör alltid en egen besiktning

Att säljaren låter utföra en besiktning inför försäljning är också bra. Men inte lika bra som att göra en egen besiktning med en oberoende, certifierade besiktningsman, poängterar Pia Engman.

– En förbesiktning görs på säljarens uppdrag och med säljarens intressen i åtanke. Det är inte samma sak som en besiktning du beställer själv, och du kan inte luta dig mot den på samma sätt juridiskt eller praktiskt, förklarar hon.

Det är även viktigt att välja en av SBR certifierad besiktningsman. Det visar att personen klarat kunskapsprovet hos ett oberoende certifieringsorgan, gjort ett minsta antal besiktningar och deltagit i kommande fortbildning. Du anlitar alltså en person med den kompetens och erfarenhet som uppdraget kräver.

Var med på besiktningen

Din egen närvaro är också mycket viktig. Att delta i besiktningen ger dig en chans att lära känna huset på ett sätt som inget skriftligt utlåtande kan ersätta.

– Förbered frågor i förväg. Gå igenom huset i ditt huvud. Finns det något du undrat över, något som verkat konstigt? Ta upp det med besiktningsmannen på plats. Och kontrollera sedan att du verkligen fått svar på allt när besiktningen är klar, säger Pia Engman.

Men det räcker inte att bara vara med. Efteråt bör du läsa utlåtandet noggrant. Och tveka inte att kontakta besiktningsmannen om något är oklart.

Samla in ritningar och handlingar i förväg

Ett konkret tips som kan göra stor skillnad är att kontakta kommunens arkiv innan besiktningen och begära ut alla ritningar, bygglovshandlingar och övriga dokument som finns på fastigheten. Skicka dem sedan till besiktningsmannen i god tid.

– Det ger besiktningsmannen ett bättre underlag och ökar chansen att eventuella avvikelser från originalritningarna uppmärksammas. Det kan till exempel handla om tillbyggnader eller ombyggnader som gjorts utan bygglov – något som kan bli en dyr historia i efterhand, berättar Pia Engman.

Att sakna bygglov för åtgärder som tidigare ägare utfört är nämligen en av de vanligaste fallgroparna för nya husägare.

Låt dig inte stressas

Köpprocessen kan kännas intensiv, och det är inte ovanligt att säljare och mäklare skapar en känsla av brådska. Men Pia Engman påminner om att du alltid har rätt att ta den tid du behöver.

– Det är en stor affär. Du ska undersöka fastigheten noga, och det är faktiskt din skyldighet enligt lag. Jordabalken slår fast att köparen ska undersöka fastigheten och inte kan åberopa fel som hen borde ha upptäckt. Stressa inte bort den chansen.

Förstå vad besiktningen täcker

Överlåtelsebesiktning är inte ett lagstadgat begrepp, utan en tjänst som vuxit fram utifrån marknadens efterfrågan. En branschstandard är SBR Byggingenjörernas modell för överlåtelsebesiktning, men det är viktigt att förstå att tjänsten också har sina begränsningar.

Normalt ingår enbart huvudbyggnaden. Det innebär att till exempel garage, förråd och andra uthus vanligtvis inte ingår.

Dessutom täcker en standard överlåtelsebesiktning inte installationer som el, vatten och avlopp, skorstenar och eldstäder, värme- och ventilationssystem. Inte heller genomför man exempelvis fuktmätning, radonmätning, eller liknande.

– Det här är viktigt att ha klart för sig. Kostnader för till exempel avlopp och värmesystem kan bli mycket höga och de ingår alltså normalt inte i besiktningen. Läs villkorsbilagan noga så att du vet vad du faktiskt fått undersökt, betonar Pia Engman.

Förstå konsekvenserna av riskanmärkningar

En detalj som många missar är vad det faktiskt innebär om besiktningsmannen har noterat en risk eller rekommenderat en fortsatt teknisk utredning i utlåtandet. Det är inte bara ett påpekande, det är juridiskt betydelsefullt.

– Om besiktningsmannen har flaggat för något, utökas din undersökningsplikt som köpare på den punkten. Det innebär att säljarens ansvar minskar. Köper du huset ändå utan att ha följt upp anmärkningen, är det i stor utsträckning ditt eget problem om det sedan visar sig vara ett fel, förklarar hon.

Att fullt förstå vad besiktningsmannen förmedlar är alltså inte bara en fråga om information. Det är en fråga om vilket juridiskt skydd du har som köpare.

Nya regler kan påverka dig som husägare

Pia Engman nämner också att det under senare tid tillkommit ett antal nya regler kring bygglov. Dessa påverkar inte överlåtelseprocessen som sådan. Men de kan vara relevanta för den som nyligen blivit husägare och planerar att bygga om, bygga till eller göra andra åtgärder på fastigheten.

– Det är alltid klokt att kontrollera vad som gäller med din kommun innan du sätter igång med något, avslutar hon.