Unik möjlighet att bygga genomtänkta och hållbara samhällen vid renovering

Det finns en unik möjlighet att lyfta stora delar av det befintliga fastighetsbeståndet till en helt annan standard när det gäller energieffektivitet i samband med kommande renoveringar. Det senare är nödvändigt för att nå uppsatta miljömål. Men de boende får inte komma i kläm i jakten på ekonomiska och miljömässiga mål.

En stor del – uppemot 40% – av den energi som används i Sverige kan härröras till fastighetssektorn i vid bemärkelse. Om energianvändningen i stort ska halveras till 2050 är förstås fastighetssektorn en nyckel i sammanhanget.

Ett tidigare EU-beslut är också huvudanledningen till att riksdagen år 2006 tog beslutet att energianvändningen per uppvärmd kvadratmeter ska minskas med 20 procent 2020 och med 50 procent 2050. Allt ställt i relation till nivåerna som var 1995.

Även om det varit stort fokus på gränsvärden i BBR och nyproduktion med goda energiprestanda så är det i det befintliga fastighetsbeståndet som de stora miljömässiga besparingarna kan göras.
– Vi menar att när man renoverar en fastighet så ska man samtidigt göra energieffektiviseringar. Här finns en stor potential inte minst i fastigheter byggda på 60-70 talet som ur detta perspektiv är en viktig del av det befintliga beståndet, säger Sara Winnfors på Energimyndigheten och projektledare för myndighetens tidigare projekt ”Renovera Energismart”.

På frågan om investeringar i energieffektiviseringar inte driver kostnader och därmed hyror svarar hon:
– Självklart kostar det pengar, men vi menar att de samhällsekonomiska vinsterna med energieffektiviseringar är stora. Sedan får man inte glömma att energipriserna sannolikt inte kommer att minska i framtiden.

Hon får medhåll av Lars Tirén som driver ett konsultbolag med inriktning på energieffektivisering.
– Ja, beroende på hur man räknar kommer 50-70 procent av fastighetsbeståndet år 2050 bestå av byggnader som redan finns idag och då stavas lösningen energieffektivisering om man nu menar allvar med att vilja nå miljömålen.

Han har mångårig erfarenhet från fastighetsbranschen inte minst som VD inom allmännyttan och håller med Sara Winnfors om att man självklart ska passa på med att energieffektivisera i samband med övrig renovering.
– Det är ett missförstånd att energieffektiviseringar skulle vara kostnadsdrivande och öka hyran. Du får tillbaka investeringar i energieffektiviseringar inom 20-30 år. Problemet är bristen på långsiktighet och helhetstänk.

Detta återfinns på flera håll menar han och hämmar långsiktiga och kloka investeringar.
– I en bostadsrättsförening vill man ofta hålla nere månadskostnader för att maximera värdet på bostadsrätten. I fastighetsbolag jagar man i kvartalsekonomins namn fina siffror att presentera sina ägare.

Liknande tankesätt finns även inom allmännyttan. Kanske till viss del genom att kommuner inte vill eller kan skjuta till extra pengar till sina fastighetsbolag eller borga för lån.

Resultatet blir i alla tre fallen att man undviker att ta ett helhetsgrepp. Att man bildligt talat bara tar de lågt hängande frukterna; det som går att räkna hem i ett kort perspektiv. I övrigt gör man bara det man absolut måste göra.

Men de finns exempel projekt där helhetsgrepp mer eller mindre är ledordet och energieffektiviseringar bara är en av alla ingredienser.

Ing-Marie Odegren har som vd för Alingsåshem varit drivande bakom att mer eller mindre låta totalrenovera miljonprogramsområdet Brogården med passivhusteknik. Bostadsområdet består av cirka 300 lägenheter fördelade på 16 huskroppar i tre våningar byggda under tidigt 70-tal innan oljekrisen.

Så här långt har man slutfört arbetet i tolv av 16 huskroppar. Nummer tretton är under ombyggnad beräknas vara klart under halvårskiftet 2014.

När det gäller energieffektiviseringsåtgärder har man bland annat bytt ut utfackningsväggarna till nya mer estetiskt tilltalande och energieffektiva väggar; självklart med moderna fönster.  Fastigheterna har fått effektiv ventilation med värmeåtervinning och flera mätpunkter för uppföljning.

Men Ing-Marie Odengren menar att renoveringsprojekt av denna dignitet kräver ett helt annat samarbete och dialog mellan byggherrar, entreprenörer, underentreprenörer, forskare och boende.
– Vi har sparat in uppemot 75 procent av energibehovet i de  hus som renoverats så här långt. Tillsammans med våra partners har vi även under resans gång lärt oss mycket.

Till exempel innehöll de första väggarna 48 centimeter mineralull, något som senare kunde minskas till 44 med bibehållet U-värde. Även vikten av noggrannhet i utförande var till exempel något som blev ytterst tydligt under projektets gång.

Hon trycker på att Brogården ytterst sett inte är ett energieffektiviserings- och renoveringsprojekt.
– Nej, det är ett hållbarhetsprojekt ekologist, ekonomiskt och socialt. Vi hade visserligen ett uppenbart behov av att renovera när vi startade denna resa 2007 men vi ansåg och anser fortfarande att bilden är större än driftskostnader och slitna husfasader
Konceptet att utgå från människorna, deras behov och att ge dem möjligheter att vara med och påverka var viktigt. Det gällde inte bara att vara med och ge synpunkter på den yttre miljön utan även kunna påverka sina kostnader genom individuell mätning av varmvatten och möjlighet att välja nivå på renovering. För fastighetsbolaget innebär energieffektiviseringen minskade driftskostnader och ett ökat värde på fastigheterna.

– Variation av hyresnivåer är viktigt och bra för mixen av boende i ett område. Ingen av våra hyresgäster betalar extra för energieffektiviseringarna vi gjort. Däremot påverkar standarden man själv valt på renoveringen den egna hyran; ombyggnadsstandard eller nybyggnadsstandard, avslutar Ing-Marie Odengren.

FOTO Alingsåshem